با این حساب واژه “قولنامه” اسم مرکب است به معنی “عهد و پیمان نوشته و سندی که فروشنده و خریدار به دلال دهند که بیع را به فلان مبلغ بیع و شری خواهند”. به عبارت بهتر از معانی مختلفی که برای واژه ” قول” ذکر شد، “عهد و پیمان” است که در “قولنامه ” را در هیچ یک از مواد قانونی تعریف نکرده است ولی از آنجا که این سند در روابط و اعمال حقوقی افراد کاربرد زیادی دارد حقوقدانان با عبارات مشابهی که به معنای لغوی این واژه بسیار نزدیک است به تعریف و تبیین معنای آن پرداخته اند.
1-معین، محمد، فرهنگ فارسی، چاپ یازدهم، انتشارات امیر کبیر، 1367، جلد دوم، ص 2748، 2749.
2- نحوی، سیدمحمد، فرهنگ وام واژه عربی، چاپ اول انتشارات اسلامی، تابستان 1368، ص 341، 342.
3- روحانی، سید محمود، المهجم الاحصائی لالفاظ القرآن الکریم(فرهنگ آماری کلمات قرآن کریم)، چاپ اول، مؤسسه چاپ نشر،ص110.
4- دهخدا، علی اکبر، منبع پیشین، ص 259-261.
5- همان.
دکتر کاتوزیان می نویسد: (( در مواردی که خریدار و فروشنده قصد معامله ای را دارند که هنوز مقدمات آن فراهم نشده است، قراردادی را می بندند و تعهد می کنند که معامله را با شرایط معین و در مهلت خاص انجام دهند. سندی را که در این باب تنظیم می شود و عده بیع و در زبان عرف قولنامه می نامند))(1).
گفته شده قولنامه تحقق نمی یابد مگربارضایت طرفین، به معامله شیئی معین با بهای معلوم در زمان مشخص و مهلت موارد توافق و با شروطی که تراضی کرده اند، اتفاق نظر داشته باشند، که مقتضای این عقد، الزام به عقد دیگری نه در زمان حال، بلکه در موعد توافق شده است، سپس چنانچه دو نفر بخواهند معامله خانه ای را بین خود انجام دهند که در شرایط معامله به توافق رسیده اند ولی به لحاظ عوامل خارجی مثل تهیه مدارکی که برای ثبت معامله ضرورت دارد و یا جهاتی که به طرفین معامله بر می گردد، مثل فراهم نمودن بهای معامله از طرف خریدار، متعهد می شوند در برابر یکدیگر که در موعد تراضی با آماده نمودن عوامل لازم معامله را در دفتر اسناد رسمی واقع سازند و چنانچه موعد منقضی شود و تعهدات انجام نشود، ساقط می گردد و بیع واقع نخواهد شد(2).
د- معامله معارض
منظور از معامله معارض آن است که شخصی، عین یا منفعت مالی و یا حقی در مورد آن مال را اعم از منقول و غیر منقول به دیگری انتقال دهد و بعد نسبت به همان مال معامله یا تعهدی مخالف و ناسازگار با حق انتقال گیرنده و یا ذی حق انجام دهد، به عنوان مثال اگر شخص منزلش را به زید بفروشد و بعد همان منزل را کلاً و بعضاً به عمر و انتقال دهد و یا منافع آن را در قالب اجاره به وی واگذار نماید. در این مورد دکتر جعفری لنگرودی نیز بیان می دارد ((اگر بین مدلول دو عقد، تدافع و تمانع باشد حالت تعارض عقود حکم فرماست. باید توجه داشت صرف تعاریف ارائه شده نمی توان بیانگر حالت تعارض بین دو معامله باشد، بلکه همانطور که در مفهوم تعارض آمد، برای اینکه بین دو یا چند معامله تعارض حاصل گردد باید شرایطی نیز وجود داشته باشد و به عبارت بهتر باید عناصر تشکیل دهنده آن کامل باشد، در غیر این صورت تعارض ظاهری است و در واقع تعارضی وجود ندارد بلکه بحث جهت و در جهت یا تراجیح است.
1-کاتوزیان، ناصر، دوره مقدماتی حقوق مدنی، درسهایی از عقود معین، چاپ اول، گنج دانش، 1376، جلد اول، ص 25.
2- المسفهوری، عبدالرزاق احمد، الوسیط، العقود التی تقع علی الملکیه، بیروت، دارالاحیات القرات العربی، بی تا، جلد 4، ص 60-62.
صورت اجتماع حقوق دو متعادل (زید و عمرو) به طور همزمان مقدور نمی باشد و معامله مؤخر، معامله معارض محسوب می گردد(1) .
بنابراین وقتی صحبت از دو معامله معارض به معنای واقعی می شود باید توجه نمود که اسناد آن از یک جنس باشد. مثلاً هر دو سند عادی یا رسمی باشند ولی اینکه نوع و رتبه معاملات با هم یکی نباشد اهمیتی ندارد. به عنوان مثال اسناد دو معامله، می تواند هر دو بر بیع قطعی و یا یکی بر بیع قطعی و دیگری بر هبه و معارضه دلالت نمایند، به علاوه هر دو سند باید در زمان تعارض دارای اعتبار باشند، لذا صرف اینکه دو سند هر دو رسمی بوده و درباره یک ملک تنظیم شده باشند برای تحقق تعارض بین آنها کافی نیست، زیرا ممکن است یکی از آنها به تصویب قانونی خاص باطل شده باشد. (مانند لایحه قانونی لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت آن، مصوب 1358 و دو قانون ابطال اسناد و فروش رقابت، آب و اراضی موقوفه، مصوب سالهای 1363، 1373). همچنین ممکن است یکی از اسناد به حکم دادگاه باطل شده باشد، بنابراین اگر در زمان معینی یکی از دو سند رسمی از اعتبار ساقط شده باشد، نمی توان از تعارض در سند هم جنس نیز (مانند دو سند رسمی ) سخن گفت، زیرا ابطال یکی از دو سند رسمی به معنی این است که آن سند اصلاً وجود نداشته است، و در این صورت تعارض بوجود نخواهد آمد.
ه-جرم پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی
جرم که مطابق با ماده 2 قانون مجازات اسلامی عبارتست از هر فعل یا ترک فعلی که در قانون برای آن مجازات تعیین شده باشد، یعنی هیچ عملی در عالم خارج مخالف با نظم اجتماعی و جرم نخواهد بود، مگر اینکه قانونگذار در یکی از قوانین خود آن را جرم بشناسد و برای آن مجازات تعیین کرده باشد.
پس باید این نکته بسیار مهم را مدنظر قرار دهیم که جرم پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی جرمی است که به صورت انجام فعل صورت می گیرد یعنی با ترک فعل این جرم محقق نمی شود ممکن است در این خصوص پرسش های متداولی مطرح گردد و مثلاً این سئوال به ذهن برسد که چرا جرم
1-شهری غلامرضا، منبع پیشین، ص 256، 257، جعفری لنگرودی ، محمد جعفر، منبع پیشین، جلد 5، ص 3419

در این سایت فقط تکه هایی از این مطلب(به صورت کاملا تصادفی و به صورت نمونه) با شماره بندی انتهای صفحه درج می شود که ممکن است هنگام انتقال از فایل ورد به داخل سایت کلمات به هم بریزد یا شکل ها درج نشود-این مطالب صرفا برای دمو می باشد

ولی برای دانلود فایل اصلی با فرمت ورد حاوی تمامی قسمت ها با منابع کامل

اینجا کلیک کنید

پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی به صورت فعل محقق می شود و با ترک فعل این عمل جرم نیست؟
می توان چنین پاسخ داد که وقتی کسی می خواهد قرارداد پیش فروش ساختمان تنظیم کند یعنی همان فروشنده و خریدار، ابتداً فروشنده باید طبق قانون پیش فروش ساختمان مالک رسمی آن ملک باشد و زمانی که بین آنها قرارداد منعقد می شود فروشنده قصد داشته که با فروش این قطعه زمین به خریدار مبلغی را در قبال آن دریافت کند و با علم به اینکه به نام او به صورت رسمی منتقل نمی کند چنین بیعی را انجام داده است و سوء نیت عام و خاص را نسبت به انجام معامله و جرم داشته است. که این بحث را در جای خود و در فصل دوم از ارکان تشکیل دهنده جرم مورد بررسی قرار خواهیم داد.
واژه بعدی که ما در این تحقیق باید به تعریف آن بپردازیم واژه “پیش فروش” است که باید بدانیم منظور از پیش فروش چیست ؟ پیش فروش از لحاظ دستور زبان به دو صورت صفت فاعلی و اسم مصدر مرکب وجود دارد، در معنای نخست آمده است که پیش فروش که قبل از موعد مقرر و تهیه شدن جنس بها و در قالب اسم مصدر مرکب پیش فروش به معنای، فروش قبل از بدست آمدن جنس(1)، پیش از تحویل مال را می رساند(2).
پیش فروش در حقیقت اسمی است که از منظر فروشنده بر معامله مورد بحث اطلاق می شود و آیا این معامله از دیدگاه خریدار عنوان ((پیش خریدار )) دارد؟ به عبارت دیگر بسته به طرف قرارداد عنوان پیش فروش و پیش خرید متغیر می شود . از منظر اصطلاحات حقوقی پیش فروش یا پیش خرید نوعاً مترادف با بیع سلف یا سلم در فقه می باشد.
اما باید توجه داشت که در بیع سلف مبیع همواره مال کلی است ولی در پیش خرید به معنای مرسوم عبارت ، ممکن است شیء مورد معامله عین شخصی باشد کما اینکه در باب موضوع تحقیق چنین است.

1.کاتوزیان، ناصر، دوره مقدماتی حقوق، اعمال حقوقی، ناشر شرکت سهامی انتشار و با همکاری بهمن برنا، چاپ هشتم، سال 1381، ش 165، ص17، شهیدی، دکتر مهدی، تشکیل قرارداد ها و تعهدات، دو جلدی، انتشارات مجد، چاپ سوم، سال 1382، جلد اول،ش 1، صفحه 41.
2.دهخدا، علی اکبر، لغت نامه، دوره 15 جلدی،مؤسسه انتشارات و چاپ دانشگاه تهران، چاپ دوماز دوره جدید،سال 1377،ص86،
واژه بعدی در این تحقیق ساختمان است که ما باید بررسی کنیم که منظور از ساختمان چیست؟ ساختمان به چه چیزی اطلاق می شود؟ ساختمان که از لحاظ دستور زبان اسم مرکب است به معنای بنای عمارت، همچنین نهاد، وضع، ساخت و ترکیب می باشد(1). واژه ساختمان در عرف استعمال فراوانی دارد، عرف به هر آنچه بر روی زمین یا همان عرصه توسط مصالحی من جمله آجر، سنگ، سیمان، آهن ساختمان ساخته شود ساختمان می گوید، خواه آنچه ساخته شده آپارتمان، مدرسه، خانه و یا مسجد باشد. در دکترین حقوقی اندیشه های حقوقدانان ایران کمتر به تعریف و تبیین قرارداد پیش فروش آپارتمان برخورد می شود. حقوقدانان ترجیح داده اند همچنان به تعریف عقودی همچون بیع سلف، بیع مالی کلی و یا بیع اثمار بپردازند. البته در این میان برخی حقوقدانان قرارداد پیش فروش آپارتمانی که در آینده باید ساخته شود را تعریف کرده اند(2) .
البته در این میان برخی حقوقدانان قرارداد پیش فروش آپارتمانی که در آینده باید ساخته شود را تعریف کرده اند .
به طور کلی خرید و فروش در آینده ساخته می شود. در نوع اول فروش ممکن است از سوی مالک تمام ساختمان یا مالک آپارتمان انجام شود و خریدار ممکن است مستأجر همان آپارتمان و یا بیگانه ای باشد. بر این فرض بیع بر طبق قواعد نسبت به مال موجود و ساخته شده انجام می شود.
خریدار در این حالت بیع را به طور کامل و یا از روی وصف می خرد ولی آنچه که اهمیت دارد آنست که بیع بالفعل در عالم خارج وجود دارد. نوع دوم فروش آپارتمانی است که در آینده باید ساخته شود در این حالت به طور معمول موقعیت و ابعاد و مشخصه های آپارتمان در نقشه ساختمان معین می شود و فروشنده تعهد می کند که آن را ظرف مهلت معین بسازد و تحویل خریدار دهد. در این حالت بیع بالفعل در جایی در عالم خارج موجود نیست و خریدار ساختمان یا آپارتمان مورد نظر خود را از روی نقشه ساختمانی خریداری می کند.

1- علی اکبر دهخدا، 15 جلدی،مؤسسه انتشارات، چاپ دانشگاه تهران، چاپ دوم از دوره جدید،1377ص92، ذیل واژه ((ساختمان))و محمد معین، فرهنگ فارسی، 6 جلدی، چاپ چهارم، چاپخانه سپهر تهران،ص48، 1360،ذیل واژه((ساختمان)).
2-کاتوزیان، ناصر،عقود معین(1)،تهران،یلدا،سال1369،ص 272،(شماره186).
و- کلاهبرداری
کلاهبرداری به مفهوم “بردن مال غیر با توسل به حیله و نیرنگ” از مهمترین جرایم علیه اموال و مالکیت است. علی رغم این که جرایم علیه اموال در خصوصیت ((بردن مال دیگری)) به عنوان نتیجه جرم مشترک هستند، اما چگونگی جرم و وسیله مورد استفاده، این جرایم را از یکدیگر متمایز می کند. در بین جرایم علیه اموال، جرم کلاهبرداری جرم جدیدی است و در دوران قدیم بردن مال غیر با توسل به حیله و نیرنگ، کلاهبرداری نامیده نمی شد و زیر مجموعه سرقت قرار می گرفت.
همزمان با پیشرفت علم و تکنولوزی راه های ارتکاب کلاهبرداری بسیار مدرن شده و آسیب های ناشی از این جرم نسبت به اموال و حقوق مالی اشخاص حقیقی و حقوقی گسترش یافته است. امروزه (کلاهبرداری های رایانه ای) و سوء استفاده از (( کارت های اعتباری)) و انواع و اقسام تقلب ها نسبت به شرکت های بیمه و بانک ها و مؤسسات تجاری باعث شده که جرم کلاهبرداری به عنوان جرم جدید با “بحران قرن بیستم” نامیده می شود: همچنین کلاهبرداران به دلیل برخورداری از هوش و ذکاوت فوق العاده و استفاده از ابزارها و روش های مدرن برای ربودن اموال به “مجرمین یقه سفید” شهرت یافته اند. در این فصل ارکان این جرم و موضوعات مربوط به آن را مورد بررسی قرار می دهیم.
مقصود از رکن قانونی در هر جرم بررسی نصوص معتبری است که توسط قانونگذار نسبت به جرم انگاری رفتاری که منافی با ارزش های جامعه تشخیص داده شده اقدام گردیده است. به تعبیر دیگر اصل قانونی بودن جرم و مجازات اقتضاء می کند دادستان یا مقام تعقیب منحصراً نسبت به رفتارهائی که قبلاً در نص معتبری جرک تلقی شده است دخالت و نسبت به تعقیب مرتکبین جرایم اقدام کند. با این مقدمه و با ملاحظه مقررات جزائی موضوعه ایران می توان گفت جرم کلاهبرداری از زمره جرایمی است که در تمام دوره های قانونگذاری کیفری واجد رکن قانونی بوده است.
بر این اساس در سال 1367 قانون تشدید مجازات اختلاس، ارتشاء و کلاهبرداری به تصویب مجلس شورای اسلامی رسد که در نهایت به دلیل اختلاف مجلس و شورای نگهبان، این قانون توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب نهائی رسید.

شما می توانید تکه های دیگری از این مطلب را با جستجو در همین سایت بخوانید

ماده یک این قانون و دو تبصره آن به جرم کلاهبرداری اختصاص یافته است، در سال 1375 علی رغم اصلاح قانون مجازات اسامی بخش تعریزات توسط مجلس شورای اسلامی و هر چند در فصل یازدهم به عنوان ارتشاء و ربا و کلاهبرداری پرداخته است ولی با مطالعه مواد این فصل مشاهده می گردد قانونگذار رکن قانونی جدیدی درخصوص کلاهبرداری وضع ننموده و موضوع به قانون تشدید مجازات اختلاس و کلاهبرداری ارجاع داده شده است. نتیجه اینکه در حال حاضر رکن قانونی جرم کلاهبرداری در حقوق ایران ماده یک قانون تشدید مجازات اختلاس، ارتشاء و کلاهبرداری مصوب 1367 مجمع تشخیص مصلحت نظام است.
مقصود از رکن مادی جرم بررسی رفتار مجرمانه ای است که از طرف قانونگذار به عنوان جرم منع شده است. به عبارت دیگر اصل قانونی بودن جرم و مجازات که ضامن آزادی های افراد و شهروندان است اقتضاء می کند میزان مداخله مقام تعقیب در آزادی های افراد دارای تعریف روشن و دقیقی باشد و راه بر تفسیر موسع و قیاس مسدود گردد. علاوه بر این، تبیین رفتار محرمانه (فعل با ترک فعل) به شهروندان قانون مدار کمک خواهد کرد تا از انجام رفتارهایی که با ارزش های جامعه در تعارض است خودداری کرده و به دلیل جهل به قانون مرتکب جرم نشوند. کلاهبرداری از جهت اینکه رکن مادی آن از اجزای متعددی تشکیل شده “جرم مرکب” و از این جهت که برای تحقق آن حصول نتیجه مجرمانه لازم است از جرایم مفید به حساب می آید، اجزاء رکن مادی کلاهبرداری به شرح ذیل مورد بررسی قرار می گیرند.
ماده یک قانون تشدید مجازات اختلاس، ارتشاء و کلاهبرداری که در حال حاضر رکن قانونی کلاهبرداری در حقوق ایران را تشکیل می دهد.
موضوعی که در اینجا اشاره به آن لازم است اینکه صرف دروغ گوئی در صورتی که با مانورهای متقلبانه دیگر همراه نباشند، ولو باعث فریب فرد ساده لوحی گردد، نمی تواند رکن مادی جرم تلقی شود، به تعبیر یکی از حقوق دانان، فریب خوردن قربانی یک شرط است و توسل به وسایل متقلبانه شرط دیگر، و نمی توان وجود یکی را دلیل بر وجود دیگری دانست. حال چنانچه دروغ شکل کتبی پیدا کرد و فرد از طریق تنظیم دادخواست واهی با متقاعد کردن دادگاه و صدور رأی قضائی و از طریق اجرای احکام اقدام به بردن مال غیر کرد، می توانیم موضوع را به عنوان کلاهبرداری تعقیب نمائیم؟
در پاسخ این سئوال بعضی حقوق دانان با همان ملاک فوق گفته اند به دلیل این که عنصر فریب وجود ندارد و تحول مال از طرف مال باخته به فردی که دادخواست واهی دادن نه از باب فریب، بلکه از باب تسلیم شدن به الزام و اجبار ناشی از رأی دادگاه است، موضوع با عنوان کلاهبرداری منطبق نیست. اما با توجه به ماده واحد تفسیر ماده 238 ق . م . ع سابق که می گوید:
“مقصود از توسل به وسایل تقلبی برای بردن مال غیر مذکور در ماده 238 قانون مجازات اعم از این است که حیله و تقلب را در خارج اعمال کنند و یا در ضمن جریان امر در ادارات ثبت با سایر ادارات دولتی با محاکم … ” و با توجه به این که فردی که از طریق دادخواست واهی درصدد بدست آوردن مالی است که به عدم استحقاق خویش نسبت به آن آگاهی دارد و با رفتارش این گونه وانمود می کند که برای گرفتن حق خویش متوسل به قانون شده است و با مانورهای متقلبانه دادگاه را فریب داده، در واقع برای بردن مال غیر بوسیله متفلبانه متوسل شده است. شاید بتوان گفت در اینجا عنصر فریب در مرحله صدور رأی که مبنای الزام و اجبار شخص مال باخته به تحویل مال بوده موجود است، هر چند خود مال باخته فریب نخورده و تحول مال از طرف او به جهت تسلیم شدن به حکمی است که آن را صحیح نمی داند.
در همین راستا شعبه دوم دیوان عالی کشور در دادنامه شماره 1523 – 5/7/1318 می گوید:
“اگر کسی طلب خود را وصل و به معاذیری از استرداد خودداری کند و سپس به استناد همان سند مبادرت به تقدیم دادخواست نماید و به حکم دادگاه همان وجه را دفعه دوم دریافت کند عملش از مصادیق این ماده است چه حیله و تقلب دیگری در ضمن رسیدگی اعمال کند یا نه …” در همین زمینه رای دیگری هم از شعبه دوم دیوان عالی کشور به شماره 696- 9/6/1312 نقل شده با
این مضمون که:
” توسل و مراجعه به دادگاه ها و اصدار حکم تقلباً برای بردن مال دیگری، توسل به وسایل تقلبی پیش بینی شده در ماده 238 قانون کیفری عمومی نخواهد بود”
علی رغم تعارض ظاهری این دو رای که از یک شعبه دیوان هم صادر شده است می توان گرفت در دادنامه اخیر آن چه مورد توجه شعبه قرار گرفته است، مصادیق تمثیلی مندرج در ماده مذکور است که همانگونه که اشاره کردیم می توان با توجه به تمثیلی بودن آن ها در وسایل متقلبانه ای که منجر به بردن مال دیگری می شود قائل به توسعه شد. با این تفسیر می توان در معنای متقلبانه بودن سند یا نوشته مورد استفاده کلاهبرداری دو مفهوم را جستجو کرد:
– غیر واقعی و موهوم بودن سند.
– خالی از وجه بودن سند.
یعنی در مواردی کلاهبرداری از طریق ساختن متقلبانه نوشته یا سند انجام می گیرد و در حالاتی علی رغم این که سند مورد استناد کلاهبردار اصیل و واقعی است، به دلیل این که نامبرده نسبت به استفاده از سند مذکور ذی حق نیست. عملیات او و استفاده از این سند خالی از وجه، کلاهبرداری محسوب می شود.
نکته سوم این که: برای تحقق جرم کلاهبرداری لازم است که بردن مال متعاقب توسل کلاهبردار به وسایل متقلبانه باشد. بنابراین چنانچه به هر ترتیبی مالی به دیگری تحویل داده شده و در زمانی که صاحب مال درصدد برگرداندن مال خود بر می آید، مدیون یا کسی که مال دیگری در اختیار اوست با صحنه سازی و دروغ برداری و توسل به حیله و نیرنگ از استرداد مال دیگری امتناع کند، موضوع در قالب جرم کلاهبرداری قابل بررسی نیست و با توجه به شرایط و واوضاع و احوال حاکم بر موضوع جرم خیانت در امانت و یا دعوی حقوقی قابل طرح خواهد بود.
از کلمات و الفاظ مندرج در ماده یک قانون تشدید مجازات ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری استفاده می شود که موضوع جرم کلاهبرداری “مال دیگری” است. قانونگذار در این ماده به کلماتی مانند: وجوه، اموال، اسناد، حوالجات، قبوض و مفاصا حساب اشاره کرده و با ذکر جمله “و امثال آن ها” تمثیلی بودن اموال موضوع جرم کلاهبرداری را اعلام کرده است، سئوالی که در اینجا با توجه به عبارت ” ال دیگری را ببرد” به ذهن خطور می کند این است که آیا کلاهبرداری همانند سرقت درخصوص اموال منقول قابل تحقق است یا نسبت به اموال غیر منقول هم امکان پذیر است؟

دسته بندی : پایان نامه ها

پاسخ دهید